《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》已于2023年2月14日由最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，并于2023年4月20日起施行。《批复》进一步明确了商品房消费者在购买房屋时，享有优先交付或优先返还价款的请求权，保障了商品房消费者的合法权益，规范了房地产市场的秩序，促进了房地产业的健康发展，也明确了在问题楼盘化解过程中以及房企破产程序中，基于“保交楼、保民生”的宗旨，确定了商品房消费者权益的超级优先顺位。
01
《批复》主要内容
该司法解释的重点主要体现在明确了商品房消费者的两个超级优先权。
（一）房屋交付请求权
《批复》进一步明确了符合条件的商品房消费者对其所购房屋的交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。根据《批复》内容，商品房消费者若要享受超级优先权需要满足以下条件：
1.需以居住为目的购买房屋
商品房消费者以居住为目的购买房屋，即不包括商铺的购房人、投资性购房人，或是以抵债方式所取得商品房的购房者。值得注意的是，根据《批复》的精神， 购买用于居住的商业公寓或者名为商业实为住宅的商品房购房人也满足超级优先权的主体要求，扩大了以往消费者购房人的范畴。
2.支付全部价款
商品房消费者已支付全部价款或在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款。对于 商品房消费者来说，《批复》放宽了支付房款的条件，不再限定首付款所需的比例，只要在规定期限补足剩余房款即可享有优先于工程债权人及抵押债权人的房屋交付请求权。另一方面，《批复》也为破产程序中债务人的资金回笼、重整计划的通过及执行提供了司法保障。《批复》颁布前，房企破产重整中要求购房人支付剩余购房款存在较大困难，甚至要面临极重的维稳风险，导致重整工作推进受阻。而 《批复》明确了购房者享受超级优先权的前提之一是支付全部价款，否则房屋将无法交付。
（二）价款返还请求权
《批复》第三条规定，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。此条规定明确了在楼盘无法交付情况下购房人所付购房款应在第一顺位获得清偿。但此条款并未对商品房的范围作出限定，实践中可根据案件情况灵活适用。
简而言之，该司法解释是为了保障商品房消费者的合法权益，明确了在房企风险化解中商品房消费者与其他债权人之间的权利顺位问题，赋予了商品房消费者优先受偿或返还价款的请求权。
02
《批复》施行的意义
该《批复》是在《民法典》出台之后，对商品房消费者权利保护问题进行的司法解释性文件。在《民法典》出台之前，相关司法解释和司法实践确立了消费者购房人的超级优先权，已经在司法实践中广泛适用并产生了良好的社会效果。但在清理司法解释过程中，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》被废止，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》虽然完善了建设工程价款优先受偿权的制度，但并未保留消费者购房人的超级优先受偿权规则。因此，在《民法典》体系下以及《企业破产法》语境下重新考量消费者购房人权益的受偿顺位规则也就显得尤其重要。在此背景下公布施行的《批复》，是对现有法律规定的延伸和再次确认，也是对河南省高院《请示函》的回复，体现了司法解释与实践的互动和协调。这一批复也是对保交楼政策的补充和完善，为消费者购房者提供了更多的选择和保障，同时也要求开发商、施工方、银行等其他债权人承担更多的责任和商业风险，有助于规范房地产市场运营秩序、化解“问题楼盘”中的民生问题，提升消费者信心，推动经济社会发展。
本文作者：程文豪，破产业务部执业律师，河南财经政法大学法学学士，湘潭大学法律硕士。
专业方向：破产法律事务、民商事法律事务
从业经验：入职以来随团队参与多起房地产公司、工业公司、商业公司等企业的破产重整、清算、强制清算项目，以及参与办理多起民商事诉讼案件。
编辑 | 张娅杰
本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请点击举报。鑫耀证券提示：文章来自网络，不代表本站观点。
